Die Heizperiode beginnt in wenigen Wochen. Viele Gemeinschaften müssen noch warten, abgleichen oder den Kessel tauschen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt dafür ein neues Regelwerk: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz heißt nun Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Für Wohnungseigentümer, Beiräte und Vermieter ändert das vor allem die Technikwahl. Die Pflicht, in der WEG zu beschließen und die laufende Anlage winterfest zu machen, bleibt.
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst mit Wirkung zum 29.07.2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Damit entfällt die 65-Prozent-Regelung für die Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien.
- Beim Heizungstausch dürfen Eigentümer wieder Gas, Öl oder Flüssiggas wählen – ebenso Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybrid, KWK, Stromdirektheizung, Fernwärme oder eine andere innovative Lösung.
- Wer nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss später einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff einsetzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040.
- Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren. Erst der Austausch löst die neuen Wahl- und Beimischungsregeln aus.
- In der WEG braucht der Tausch weiter einen Beschluss. Gleichartiger Ersatz ist Erhaltung, ein Technikwechsel meist eine bauliche Veränderung.
- Unabhängig vom Tausch bleibt die Wartungspflicht. Die Inspektion sollte vor dem 1. Oktober erledigt sein. Ältere Anlagen in Häusern mit mindestens sechs Wohnungen müssen bis 30.09.2027 geprüft und optimiert sein.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Das GModG ist keine komplett neue Kodifikation, sondern eine umfassende Novelle des bisherigen GEG unter neuem Kurztitel. Eigentümer dürfen die Heiztechnik wieder selbst wählen. Klimafreundliche Anlagen bleiben förderfähig. Weitere Stufen greifen 2027, 2028 und 2030. Für die Heizperiode 2026/27 zählt, was seit dem 29. Juli 2026 gilt.
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Bis zur Novelle mussten neu eingebaute Heizungen in vielen Fällen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Diese Vorgabe – umgangssprachlich oft Heizungsgesetz genannt – stand in den früheren §§ 71 ff. GEG und war der Kern unseres älteren Beitrags zum Gebäudeenergiegesetz. Sie gilt so nicht mehr.
Entfallen sind damit drei Dinge: die 65-Prozent-Anforderung, die gesetzliche Beratungspflicht beim Heizungstausch und bestimmte Betriebsverbote. Das ist keine Aufforderung, unwirtschaftliche Anlagen einzubauen. Die Entscheidung liegt wieder bei Eigentümer, Beirat und Verwaltung. Die Technikwahl ist frei, einzelne Optionen haben aber eigene Zusatzregeln – vor allem die Bio-Treppe bei fossilen Kesseln und die Dämmvorgabe bei Stromdirektheizungen.
Welche Heizungen Eigentümer jetzt einbauen dürfen
Wird eine Heizung in einem bestehenden Gebäude ersetzt, sind unter anderem zulässig (§ 42 Abs. 2 GModG (öffnet in neuem Fenster)):
- eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird,
- eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe,
- eine solarthermische Anlage,
- Biomasse oder Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate,
- Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen,
- eine hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage,
- eine Stromdirektheizung,
- der Anschluss an ein Wärmenetz über eine Hausübergabestation,
- eine andere innovative Heizungslösung.
Eine Wärmepumpe bleibt oft die wirtschaftlich bessere Wahl, ist aber nicht mehr die einzige gesetzlich vorgesehene Standardlösung. Bundesgebäude der Landes- und Bündnisverteidigung sind von dieser Optionsregel ausgenommen.
Zusatzregeln im Überblick: Solarthermie mit Flüssigkeit als Wärmeträger braucht eine Solar-Keymark-Zertifizierung, solange keine verpflichtende CE-Kennzeichnung gilt. Feste Biomasse darf nur in einem Biomasseofen mit Wasser als Wärmeträger oder in einem Biomassekessel und nur mit zulässigen Brennstoffen nach der 1. BImSchV laufen. Eine Stromdirektheizung darf in Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen nur eingebaut werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die gesetzlichen Anforderungen um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Beim Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung und in selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern gilt diese Dämmhürde nicht.
Die Bio-Treppe bei Gas- und Ölheizungen
Wer nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss später einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff einsetzen (§ 43 Abs. 1 GModG (öffnet in neuem Fenster)):
- ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent
der mit der Anlage bereitgestellten Wärme. Ist der Gebäudeeigentümer nicht zugleich Betreiber, erfüllt der Betreiber die Pflicht.
Statt reiner Beimischung sind drei Alternativen möglich:
- Solarthermie: Von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn die Kollektorfläche bei Ein- und Zweifamilienhäusern mindestens 0,04 m² Aperturfläche je m² Nutzfläche beträgt, bei größeren Wohngebäuden mindestens 0,03 m² je m² Nutzfläche. Höhere Anteile als 15 Prozent brauchen einen fachkundigen Nachweis.
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn der Rückgewinnungsgrad mindestens 73 Prozent erreicht, die Leistungszahl mindestens 10 beträgt und die Anlage das ganze Gebäude versorgt.
- Wärmepumpen-Hybrid: Die Bio-Treppe gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe beim Teillastpunkt A mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erbringt – bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent.
Fällt die alte Heizung irreparabel aus, gibt es eine Atempause: Bei Einbau im Jahr 2028 beginnt die Beimischungspflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Ab 2029 gilt die dann aktuelle Stufe ebenfalls erst nach zwölf Monaten.
Zusätzlich soll bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz eine Grüngas- und Grünheizölquote für Inverkehrbringer festlegen, die Brennstoffe bis 2045 auf klimaneutrale Energieträger umstellen soll. Den Wortlaut gibt es noch nicht. Verwaltungen sollten die Ankündigung im Blick behalten, aber keine spekulativen Preise in den Wirtschaftsplan schreiben.
Heizungstausch nach GModG in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Das GModG ändert das Wohnungseigentumsrecht nicht. Die zentrale Heizungsanlage gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ob ein Tausch als Erhaltung oder als bauliche Veränderung läuft, entscheidet über Mehrheit, Begründung und Kosten.
Erhaltung oder bauliche Veränderung
Ersetzt die Gemeinschaft eine defekte oder abgängige Anlage durch eine gleichartige, handelt es sich typischerweise um die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dafür beschließt die Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (öffnet in neuem Fenster)).
Geht der Tausch über die Erhaltung hinaus – etwa der Wechsel von Gas auf Wärmepumpe, neue Leitungsführungen, Fassadeneingriffe oder ein Fernwärmeanschluss –, liegt eine bauliche Veränderung vor (§ 20 Abs. 1 WEG (öffnet in neuem Fenster)). Heizungsanlagen stehen nicht auf der privilegierten Liste (Barrierefreiheit, Wallbox, Einbruchschutz, Telekommunikation, Steckersolargeräte). Ein einzelner Eigentümer kann deshalb nicht verlangen, dass genau eine Technik eingebaut wird. Die Gemeinschaft bleibt beschlussfähig, darf die Wohnanlage aber nicht grundlegend umgestalten und einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen.
Beschluss, Kosten und Umlage
Eine professionelle WEG-Verwaltung sollte vor der Versammlung mindestens klären: Ist der Tausch technisch nötig oder nur gewünscht? Welche der zulässigen Techniken sind am Standort realistisch? Liegt ein kommunaler Wärmeplan vor? Welche Kosten trägt die Erhaltungsrücklage, welche eine Sonderumlage?
Die Kostenverteilung folgt der Teilungserklärung und § 16 WEG (öffnet in neuem Fenster). Ein Mehrheitsbeschluss kann den Schlüssel ändern – aber nicht grenzenlos. Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 (Az. V ZR 50/25 (öffnet in neuem Fenster)) entschieden: Bei Erhaltungsmaßnahmen, die dem Werterhalt dienen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, bei unterschiedlich großen Wohnungen von Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf eine Verteilung nach Einheiten umzustellen. Das Urteil betraf gerade eine Heizungserneuerung. Wer im Herbst über den Tausch beschließt, sollte den Umlageschlüssel deshalb nicht nebenbei „vereinfachen“.
Fördermittel der Bundesförderung für effiziente Gebäude bleiben mit angepassten Bedingungen seit dem 21. Juli 2026 verfügbar. Die konkreten Zuschüsse prüft die Verwaltung bei der KfW; sie ersetzen den WEG-Beschluss nicht.
Was Vermieter bei der Umlage beachten
Für vermietete Wohnungen bleibt der Heizungstausch oft eine energetische Modernisierung. Die Mieterhöhung richtet sich nach den §§ 559 ff. BGB. Für den Einbau einer Heizung, die dem Grunde nach förderfähig ist, gilt:
- Nimmt der Vermieter öffentliche Zuschüsse in Anspruch, darf er die Jahresmiete um 10 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen, abzüglich der Drittmittel.
- Kommt keine Förderung, obwohl die Voraussetzungen dem Grunde nach erfüllt sind, bleibt die gewöhnliche Modernisierungsumlage.
- Der sonst übliche Pauschalabzug von 15 Prozent für fiktive Erhaltungskosten entfällt, soweit die Kosten durch den Einbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach der Bio-Treppe entstanden sind.
- Die monatliche Miete darf sich durch diese Heizungsmodernisierung um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen.
Das steht in § 559e BGB (öffnet in neuem Fenster). Daneben gelten die übrigen Kappungsgrenzen des Modernisierungsrechts, wenn der Vermieter weitere Maßnahmen umlegt.
Beim Betrieb der Anlage bleibt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter relevant. Ab 2028 sollen sich Mieter und Vermieter bestimmte Kosten nach Einbau einer Gas- oder Ölheizung hälftig teilen, später auch Preisbestandteile biogener Brennstoffe. Bis diese Stufen greifen, gilt das bisherige Stufenmodell nach dem energetischen Zustand des Gebäudes weiter. Verwaltungen sollten in der Mietverwaltung die Abrechnungssystematik nicht vorschnell umstellen.
Was vor der Heizperiode noch gilt
Der Wegfall der 65-Prozent-Regel ändert nichts an den Betreiberpflichten. Für den Herbst sind sie oft dringender als ein Tauschbeschluss.
Wartung: Komponenten, die den Wirkungsgrad der Heizung, Kühlung, Raumlufttechnik oder Warmwasserversorgung wesentlich beeinflussen, müssen regelmäßig gewartet und instand gehalten werden. Dafür ist Fachkunde nötig (§ 60 GModG (öffnet in neuem Fenster)). In der Praxis heißt das: den Wartungsvertrag vor dem 1. Oktober abschließen oder die fällige Inspektion terminieren, bevor der erste Kälteeinbruch die Anlage belastet.
Heizungsprüfung: In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sind ältere wassergeführte Heizungen – keine Wärmepumpen – zu prüfen und zu optimieren. Geprüft wird, ob Vorlauftemperatur, Pumpe, Dämmung der Leitungen und weitere Einstellungen effizient sind. Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, müssen die Maßnahmen innerhalb eines Jahres erledigt und schriftlich festgehalten werden. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft sein. Jüngere Anlagen nach Ablauf von 15 Jahren. Wer die Prüfung mit der Herbstwartung verbindet, spart Doppelanfahrten.
Hydraulischer Abgleich: Nach Einbau oder Aufstellung einer wassergeführten Heizung in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss das System hydraulisch abgeglichen werden. Unser Beitrag zum hydraulischen Abgleich bleibt insoweit gültig; die Pflicht ist nicht entfallen.
Vermieter schulden während der Heizperiode eine funktionstüchtige Heizung. Fällt die Anlage aus, drohen Mietminderung und Schadensersatz. Die Verwaltung sollte deshalb Tauschpläne und Notfallketten trennen: Ein Beschluss über die neue Technik im Oktober hilft nicht, wenn der alte Kessel im November stehen bleibt.
Was Sie jetzt tun sollten
- Wartung vor dem 1. Oktober legen. Prüfen Sie Verträge, Termine und Ersatzteilverfügbarkeit. Lassen Sie die Arbeit von einer fachkundigen Person ausführen und dokumentieren.
- Heizungsprüfung staffeln. Listen Sie Anlagen nach Einbaudatum. Was vor Oktober 2009 eingebaut wurde, hat Frist bis 30.09.2027 – der Herbst 2026 ist der richtige Planungsstart.
- Technikoptionen am Standort sortieren. Nicht jede WEG braucht sofort einen Tausch. Wo er ansteht, gehören Wärmeplan, Gebäudehülle, Bio-Treppe und Betriebskosten in dieselbe Vorlage.
- Beschluss sauber trennen. Gleichartigen Ersatz und Technikwechsel nicht in einem Satz vermengen. Den Umlageschlüssel nur ändern, wenn er den Größenverhältnissen standhält.
- Vermietete Einheiten gesondert rechnen. 10-Prozent-Umlage, entfallender 15-Prozent-Abzug, 0,50-Euro-Kappung, CO2-Aufteilung und Betriebskostenabrechnung nicht vermischen.
- Förderung prüfen, nicht voraussetzen. BEG-Mittel können den Wirtschaftsplan entlasten. Der Beschluss muss auch ohne Zusage tragfähig sein.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Gebäudemodernisierungsgesetz und zur Praxis in der Hausverwaltung. Er ersetzt keine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung, eines einzelnen Beschlusses oder eines Mietvertrags.